Le point de départ de tout changement de syndic est la date d'échéance inscrite dans le contrat en cours. L'article 29 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 impose que le contrat mentionne ses dates de prise d'effet et d'échéance. Tout le reste du calendrier se construit à rebours depuis cette date.
L'assemblée doit se tenir dans les trois mois qui précèdent le terme
L'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (partie VII) organise le non-renouvellement sans indemnité. La désignation d'un nouveau syndic et la date de fin anticipée du contrat en cours sont inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale qui se tient dans les trois mois précédant le terme du contrat. Cette assemblée désigne le nouveau syndic et fixe deux dates : la fin du contrat en cours et le début du nouveau. Ces dates interviennent au plus tôt un jour franc après l'assemblée.
Service-public.fr insiste sur un point pratique : l'assemblée doit être convoquée par le syndic en place pendant qu'il est encore en fonctions. Une convocation envoyée après l'expiration du mandat est irrégulière et expose l'assemblée à une annulation. Ce cas est traité dans l'article Copropriété sans syndic.
Si c'est le syndic en place qui ne souhaite pas poursuivre, il informe le conseil syndical de son intention au plus tard trois mois avant la tenue de cette assemblée.
Les étapes, dans l'ordre
| Étape | Texte | Repère |
|---|---|---|
| Mise en concurrence des projets de contrat | Article 21 de la loi | Avant l'envoi de la convocation |
| Demande d'inscription à l'ordre du jour | Article 10 du décret | Avant l'envoi de la convocation, sinon report à l'AG suivante |
| Notification de la convocation | Article 9 du décret | Au moins 21 jours avant l'AG, sauf délai plus long prévu par le règlement |
| Tenue de l'assemblée | Article 18 VII de la loi | Dans les 3 mois précédant le terme du contrat |
| Prise d'effet du nouveau contrat | Article 18 VII de la loi | Au plus tôt un jour franc après l'AG |
| Remise de la trésorerie et des références bancaires | Article 18-2 de la loi | 15 jours après la cessation des fonctions |
| Remise des documents et archives | Article 18-2 de la loi | 1 mois après la cessation des fonctions |
| État des comptes après apurement | Article 18-2 de la loi | 2 mois après l'expiration du délai d'un mois |
Mise en concurrence et projets de contrat
L'article 21 de la loi confie au conseil syndical la mise en concurrence de plusieurs projets de contrat avant l'assemblée appelée à désigner un syndic professionnel. Les projets suivent le contrat type de l'article 18-1 A et sont accompagnés de la fiche d'information sur le prix et les prestations. Le conseil syndical peut rendre un avis écrit sur ces projets, joint à la convocation. Une dispense est possible si l'assemblée précédente l'a votée à la majorité de l'article 25. Le détail figure dans l'article sur la mise en concurrence du syndic.
Indépendamment du conseil syndical, tout copropriétaire peut demander au syndic d'inscrire à l'ordre du jour l'examen des projets de contrat qu'il lui communique (article 21 de la loi). L'article 10 du décret permet à un ou plusieurs copropriétaires, ou au conseil syndical, de demander à tout moment l'inscription de questions. Le syndic les porte à l'ordre du jour de la prochaine convocation. Si la demande arrive trop tard, la question est reportée à l'assemblée suivante. Service-public.fr précise que le syndic ne peut pas apprécier l'opportunité de la demande. En pratique, une demande qui arrive après l'envoi des convocations peut faire manquer la fenêtre des trois mois.
La convocation et ses pièces
La convocation est notifiée au moins 21 jours avant la réunion (article 9 du décret). Depuis la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 (article 42-1 de la loi de 1965), précisée par le décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025 (articles 64 et suivants du décret de 1967, en vigueur depuis le 25 décembre 2025), la notification se fait en principe par voie électronique ; le délai court alors du lendemain de l'envoi de l'avis électronique au destinataire. Le copropriétaire qui en fait la demande reçoit une lettre recommandée avec avis de réception ; sa demande prend effet le lendemain du huitième jour suivant sa réception par le syndic, et le délai court du lendemain de la première présentation de la lettre.
L'article 11 du décret range parmi les documents nécessaires à la validité des décisions le projet de contrat du syndic et la fiche d'information. Un projet de contrat absent de la convocation fragilise donc la désignation.
Le vote
Chaque candidature est soumise au vote. La désignation du syndic relève de la majorité de l'article 25, soit la majorité des voix de tous les copropriétaires. Si aucun projet ne l'atteint mais qu'un projet recueille au moins un tiers de ces voix, l'article 25-1 permet un second vote immédiat à la majorité de l'article 24. Le syndicat n'a pas à motiver son choix de ne pas renouveler le syndic en place, et le syndic sortant n'a droit à aucune indemnité dans le cadre de la partie VII de l'article 18.
Le procès-verbal est notifié dans le mois qui suit l'assemblée. Les copropriétaires opposants ou défaillants disposent de deux mois à compter de cette notification pour contester la décision (article 42 de la loi).
Après l'assemblée : passation et registre
L'article 18-2 de la loi fixe trois délais pour l'ancien syndic, rappelés dans le tableau ci-dessus. Après une mise en demeure restée sans effet, le nouveau syndic ou le président du conseil syndical peut saisir le président du tribunal judiciaire en référé. L'article 33-1 du décret ajoute que la transmission des archives s'accompagne d'un bordereau récapitulatif, dont une copie est remise au conseil syndical. Le sujet est développé dans l'article sur la passation entre syndics.
Côté registre national, l'article R. 711-4 du code de la construction et de l'habitation prévoit que l'ancien syndic informe le teneur du registre dans un délai d'un mois, en indiquant son successeur. Le nouveau syndic demande ensuite le rattachement de la copropriété à son compte, avec le numéro d'immatriculation et les justificatifs de sa qualité.
Pour un cas particulier, il faut aussi se reporter au règlement de copropriété, qui ne peut pas déroger aux dispositions impératives de la loi, et consulter un professionnel du droit.
Sources
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, version en vigueur (articles 18, 18-2, 21, 24, 25, 25-1 et 42)
- Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, version en vigueur (articles 9, 10, 11, 29, 33-1, 64 et 64-1)
- Code de la construction et de l'habitation, articles R711-1 à R711-7
- Service-public.fr : Comment changer de syndic de copropriété en fin de mandat ?
