Un ascensoriste, une entreprise de nettoyage ou un courtier qui travaille pour une copropriété a pour client le syndicat des copropriétaires. Le syndic ne fait que le représenter. Quand l'assemblée générale change de syndic, le client reste le même : seul son représentant change. Cette distinction explique pourquoi un changement de syndic ne met pas fin aux contrats, et pourquoi il les fragilise quand même.
Le contrat survit au changement de syndic
Le syndicat des copropriétaires a la personnalité civile (article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). C'est lui qui s'engage, et le syndic agit en son nom en vertu de l'article 18 de la même loi. Le départ de l'ancien syndic ne résilie donc aucun contrat de plein droit. Les contrats en cours font partie des documents que l'ancien syndic doit remettre à son successeur dans le mois qui suit la cessation de ses fonctions (article 18-2), avec la situation de trésorerie, transmise sous quinze jours.
Pour le fournisseur, la prestation continue normalement. Ce qui change, c'est l'interlocuteur : celui qui commande, qui valide les factures et qui paie.
Les premières semaines : factures et paiements
La période de passation est celle où les retards de paiement sont les plus fréquents. Tant que le nouveau syndic n'a pas obtenu la main sur le compte bancaire du syndicat, il ne peut pas régler les factures. Les factures émises à l'ancien cabinet après son départ risquent aussi de rester sans suite. Le détail des délais de remise figure dans notre article sur la passation entre syndics.
Le nom du nouveau syndic apparaît au registre national des copropriétés une fois que celui-ci a mis à jour la fiche de l'immeuble. Le registre publie aussi la date de fin du mandat en cours. Au 5 novembre 2026, 233 097 mandats se terminent dans les douze mois : autant d'immeubles où un changement de gestionnaire peut intervenir. VigiMandat signale chaque matin ces changements et ces échéances à partir du fichier publié par l'Anah.
Le nouveau syndic réexamine souvent les contrats
Un nouveau syndic reprend les contrats existants, mais il les passe en revue. Il cherche des économies à présenter au conseil syndical, il préfère parfois des prestataires qu'il connaît, et il vérifie les dates d'échéance. Le contrat n'est pas résilié automatiquement, mais il peut l'être à sa prochaine échéance, selon ses propres clauses de durée et de préavis.
La résiliation suit donc les règles du contrat lui-même, et pas le calendrier du mandat de syndic. Pour les contrats à reconduction tacite, une règle du code de la consommation pèse sur le fournisseur. La Cour de cassation juge que le syndicat des copropriétaires est un non-professionnel, même lorsqu'il est représenté par un syndic professionnel (Cass. 1re civ., 25 novembre 2015, n° 14-20.760). Il bénéficie donc de l'obligation d'information prévue aujourd'hui aux articles L. 215-1 et suivants du code de la consommation : le prestataire doit l'avertir par écrit, par lettre nominative ou courrier électronique dédiés, au plus tôt trois mois et au plus tard un mois avant la date limite pour refuser la reconduction. À défaut, le syndicat peut résilier gratuitement à tout moment à compter de la date de reconduction. Certains contrats, comme les contrats d'assurance, relèvent de règles particulières. Un fournisseur qui omet cet avis donne au nouveau syndic un moyen simple de sortir du contrat.
La mise en concurrence au-delà du seuil voté en assemblée
L'article 21 de la loi de 1965 impose à l'assemblée générale de fixer, à la majorité de l'article 25, deux montants :
- le montant des marchés et contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est obligatoire ;
- le montant à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire.
Le seuil de mise en concurrence exclut expressément le contrat de syndic, qui obéit à ses propres règles. Ils s'appliquent aux contrats de fourniture, d'entretien et de travaux. Un nouveau syndic qui veut remplacer un prestataire au-dessus du seuil doit donc présenter plusieurs offres. Le fournisseur en place peut y répondre comme les autres. À l'inverse, c'est aussi par ce mécanisme qu'un fournisseur extérieur peut entrer dans l'immeuble.
Les prestataires liés au nouveau syndic
L'article 18 encadre les conventions entre le syndicat et une entreprise liée au syndic (même groupe, dirigeants communs, proches). Ces conventions doivent être autorisées au préalable par l'assemblée générale. À défaut, elles ne sont pas opposables au syndicat. Un nouveau syndic adossé à un réseau qui propose ses propres services d'entretien, de courtage ou de travaux ne peut donc pas les substituer aux prestataires en place sans ce vote.
Ce qu'un fournisseur gagne à vérifier
Au moment d'un changement de syndic, quelques points ressortent :
- la date de prise de fonctions du nouveau syndic et ses coordonnées de facturation ;
- l'échéance et le préavis de chaque contrat, et l'envoi de l'avis de reconduction dans les délais ;
- le seuil de mise en concurrence voté par l'assemblée, qui figure au procès-verbal ;
- les factures émises avant le changement et restées impayées, à réclamer au syndicat par l'intermédiaire du nouveau syndic.
Les dates de fin de mandat donnent un délai d'anticipation : notre étude sur les fins de mandat dans les douze mois en montre la répartition. La durée légale des mandats est rappelée dans l'article sur la durée du mandat de syndic.
Ces éléments exposent les règles générales ; un contrat donné s'analyse d'abord au regard de ses propres clauses.
