Un contrat de syndic prend fin à la date d'échéance qu'il mentionne. Aucune reconduction tacite n'est possible : l'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (partie VI) exige que le contrat soit approuvé par une décision expresse de l'assemblée générale, et le contrat type précise qu'il ne peut être reconduit que de cette façon. Si aucune assemblée n'a renouvelé le syndic ou désigné un successeur avant l'échéance, le syndicat des copropriétaires se retrouve sans représentant légal.
Un syndic dont le mandat a expiré n'a plus de pouvoirs
Une fois le terme passé, l'ancien syndic n'a plus qualité pour agir au nom du syndicat. La conséquence la plus fréquente concerne la convocation de l'assemblée : service-public.fr rappelle qu'une convocation envoyée par le syndic après l'expiration de son mandat est irrégulière et expose l'assemblée à une annulation. C'est pour cette raison que l'assemblée chargée de renouveler ou de remplacer le syndic doit être convoquée pendant que le mandat court encore.
L'ancien syndic conserve en revanche des obligations. L'article 18-2 de la loi lui impose de remettre au nouveau syndic la situation de trésorerie et les références bancaires dans les quinze jours suivant la cessation de ses fonctions, puis les documents et archives dans le mois. Ces délais supposent qu'un successeur existe. En son absence, les fonds et les archives restent en attente.
Les contrats conclus avec les fournisseurs (ascenseur, nettoyage, assurance, entretien) sont passés au nom du syndicat, pas au nom du syndic. Ils ne disparaissent pas avec le mandat, mais plus personne n'a qualité pour les gérer au nom du syndicat. La question est abordée dans l'article sur le changement de syndic et les contrats fournisseurs.
Première voie : un copropriétaire convoque l'assemblée
L'article 17 de la loi traite les cas où le syndicat est dépourvu de syndic. Tout copropriétaire peut alors convoquer une assemblée générale, dans le seul but de nommer un syndic. Service-public.fr précise que, dans une copropriété sans syndic, la convocation par un copropriétaire n'a pas d'autre objet que cette désignation.
La convocation respecte les règles du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 : notification au moins 21 jours avant la réunion (article 9), ordre du jour précis, projets de contrat et fiches d'information joints (article 11). La désignation se vote à la majorité de l'article 25, avec la possibilité d'un second vote à la majorité de l'article 24 si le projet a recueilli au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires (article 25-1).
Deuxième voie : l'administrateur provisoire
À défaut d'une telle convocation, le même article 17 prévoit que le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête, désigne un administrateur provisoire. Celui-ci est notamment chargé de convoquer l'assemblée en vue de désigner un syndic. L'article 47 du décret précise qu'il convoque l'assemblée dans les délais fixés par l'ordonnance et que ses fonctions prennent fin lorsque le nouveau syndic accepte son mandat. Service-public.fr indique que la requête est présentée par un avocat.
Quand l'assemblée ne parvient pas à désigner un syndic
Un autre cas est visé par l'article 17 : l'assemblée a bien été convoquée pour désigner un syndic, mais aucun candidat n'a été retenu. Le président du tribunal judiciaire peut alors désigner un syndic. Il est saisi par un ou plusieurs copropriétaires, par le maire de la commune ou par le président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat. L'article 46 du décret précise que la mission de ce syndic cesse lorsque le syndic élu par l'assemblée accepte son mandat.
Le cas du syndic bénévole qui vend son lot
Un syndic non professionnel doit être copropriétaire dans l'immeuble qu'il gère (article 17-2 de la loi). S'il cesse de l'être, son mandat devient caduc trois mois après la vente. Pendant ce délai, il doit convoquer une assemblée et y inscrire la désignation d'un nouveau syndic. À défaut, la copropriété bascule dans la situation décrite plus haut.
Ce que montre le registre national
L'article R. 711-7 du code de la construction et de l'habitation impose au syndic de déclarer au registre le renouvellement de son mandat au plus tard un mois après la fin du mandat précédent. En cas de changement, l'article R. 711-4 prévoit que l'ancien syndic informe le teneur du registre dans le même délai d'un mois, en indiquant son successeur.
Dans le fichier du registre du 5 novembre 2026, 21 468 copropriétés présentent un mandat échu sans successeur déclaré, et 260 425 n'ont pas de mandat en cours. Ces chiffres ne mesurent pas exactement les copropriétés sans syndic : une partie correspond à des déclarations en retard ou incomplètes. Les limites de ces données sont discutées dans les articles sur les copropriétés sans mandat en cours et sur la fiabilité du registre.
Pour un cas particulier, il faut aussi se reporter au règlement de copropriété, qui ne peut pas déroger aux dispositions impératives de la loi, et consulter un professionnel du droit.
Sources
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, version en vigueur (articles 17, 17-2, 18, 18-2, 25 et 25-1)
- Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, version en vigueur (articles 9, 11, 46 et 47, annexe 1)
- Code de la construction et de l'habitation, articles R711-1 à R711-7
- Service-public.fr : Comment changer de syndic de copropriété en fin de mandat ?
- Service-public.fr : Convocation de l'assemblée générale des copropriétaires
