Le conseil syndical ne désigne pas le syndic : c'est l'assemblée générale qui le fait, à la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Mais c'est le conseil qui prépare ce vote. Il sollicite les cabinets, compare les contrats et donne son avis. Pour un syndic qui cherche à gagner un immeuble, le conseil syndical est le premier interlocuteur.
La mise en concurrence avant la désignation d'un syndic professionnel
L'article 21 de la loi charge le conseil syndical de mettre en concurrence plusieurs projets de contrat de syndic avant l'assemblée appelée à désigner un syndic professionnel. Les projets sont établis selon le contrat type fixé par décret, ce qui facilite la comparaison des forfaits et des prestations particulières. Les points de comparaison sont détaillés dans notre article sur le contrat type de syndic.
Cette formalité n'est pas une condition de validité. Le texte précise qu'elle n'est pas prescrite à peine d'irrégularité de la désignation. Une assemblée qui renouvelle son syndic sans qu'aucun autre contrat ait été présenté ne prend donc pas, pour ce seul motif, une décision irrégulière.
Dans sa rédaction issue de l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, le texte vise chaque assemblée appelée à désigner un syndic professionnel. Les modalités pratiques, du cahier des charges au calendrier des offres, sont présentées dans notre article sur la mise en concurrence du syndic.
La dispense votée par l'assemblée précédente
Le conseil syndical peut être dispensé de cette mise en concurrence. La décision appartient à l'assemblée générale qui précède celle appelée à se prononcer sur la désignation, à la majorité de l'article 25. La question doit être inscrite à l'ordre du jour de cette assemblée.
En pratique, un syndic dont le mandat se termine dans dix-huit mois peut voir la question de la dispense posée à l'assemblée de l'année en cours. Un concurrent qui veut être consulté a intérêt à se manifester avant ce vote, pas seulement avant l'assemblée de renouvellement.
L'avis écrit joint à la convocation
Le conseil syndical peut se prononcer par un avis écrit sur tout projet de contrat de syndic. Lorsqu'il émet cet avis, celui-ci est joint à la convocation de l'assemblée générale. C'est souvent le document qui pèse le plus sur le vote : les copropriétaires lisent rarement plusieurs contrats en entier, mais ils lisent l'avis de leurs représentants.
Indépendamment du conseil, tout copropriétaire peut demander au syndic d'inscrire à l'ordre du jour l'examen de projets de contrat qu'il lui transmet. Un cabinet qui n'a pas été retenu par le conseil peut donc encore être présenté à l'assemblée par l'intermédiaire d'un copropriétaire. Cette demande doit parvenir au syndic à temps pour être jointe à la convocation.
Le vote en assemblée
La désignation du syndic relève de l'article 25 : la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents ou non. Si aucun contrat n'atteint ce seuil mais qu'un projet recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, l'article 25-1 permet un second vote immédiat à la majorité de l'article 24, celle des voix exprimées. Lorsque plusieurs contrats sont soumis au vote, l'ordre de présentation et la rédaction des résolutions ont donc des effets concrets.
Le contrôle de la gestion, avant et après le choix
Le rôle du conseil syndical ne s'arrête pas à la sélection. L'article 21 lui confie l'assistance du syndic et le contrôle de sa gestion. Il peut obtenir communication de toute pièce relative à la gestion du syndicat. Si le syndic ne transmet pas les documents demandés dans le délai d'un mois, il encourt une pénalité de 15 euros par jour de retard, fixée par le décret n° 2020-1229 du 7 octobre 2020 et imputée sur sa rémunération forfaitaire.
Ce contrôle nourrit le choix suivant. Les conseils syndicaux qui ont rencontré des difficultés à obtenir des pièces, des comptes tardifs ou des assemblées mal préparées sont ceux qui lancent une mise en concurrence effective à l'échéance du mandat.
Délégations et limites
Depuis l'ordonnance de 2019, l'assemblée peut déléguer au conseil syndical certaines décisions relevant de la majorité de l'article 24, s'il compte au moins trois membres (articles 21-1 à 21-5). La délégation est limitée à deux ans, renouvelable, et encadrée par un montant maximal. Elle ne permet pas au conseil de désigner lui-même le syndic, qui relève de l'article 25.
Enfin, les petites copropriétés peuvent fonctionner sans conseil syndical (article 41-9). Dans ce cas, la mise en concurrence n'est pas obligatoire (article 21) ; chaque copropriétaire peut toutefois faire inscrire des projets de contrat à l'ordre du jour. Notre article sur le calendrier d'un changement de syndic reprend ces étapes dans l'ordre.
Ces éléments présentent le cadre légal ; l'organisation propre à chaque copropriété dépend aussi de son règlement et des décisions de ses assemblées.
