Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, tout contrat de syndic doit respecter un contrat type défini par décret en Conseil d'État. L'obligation est posée par l'article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Le modèle a été fixé par le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, qui l'a placé en annexe 1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, avec en annexe 2 la liste limitative des prestations particulières. Ces règles s'appliquent aux contrats conclus ou renouvelés après le 1er juillet 2015.
Qui doit l'utiliser
Le contrat type s'impose au syndic professionnel et au syndic non professionnel rémunéré. Le IV de l'article 18-1 A écarte ces règles lorsque le syndic n'est pas rémunéré : un syndic bénévole qui ne perçoit que le remboursement de ses frais peut s'en inspirer sans y être tenu.
Le projet de contrat est accompagné d'une fiche d'information sur le prix et les prestations, dont le modèle est fixé par arrêté. Les deux documents sont notifiés avec la convocation de l'assemblée qui désigne le syndic (article 11 du décret de 1967).
L'article 29 du décret ajoute des exigences de forme : le contrat fixe sa durée, ses dates calendaires de prise d'effet et d'échéance, les éléments de rémunération, et il est rédigé en caractères d'une hauteur au moins égale à celle du corps huit.
Un manquement à l'obligation de rémunération forfaitaire ou au respect du contrat type et de la fiche d'information (I de l'article 18-1 A) est passible d'une amende administrative, prononcée selon les règles du code de la consommation, d'au plus 3 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale. Le texte prévoit aussi une concertation tous les deux ans en vue d'une éventuelle révision du décret.
Les rubriques, dans l'ordre
Le contrat s'ouvre sur l'identification des parties : le syndicat des copropriétaires, représenté par la personne désignée par l'assemblée, et le syndic, avec des mentions propres selon qu'il s'agit d'un professionnel relevant de la loi du 2 janvier 1970, d'un organisme HLM ou d'un syndic non professionnel.
La rubrique 1 confie au syndic la mission définie à l'article 18 de la loi et par le contrat.
La rubrique 2 fixe la durée. Elle renvoie à l'article 28 du décret de 1967, qui plafonne les fonctions à trois ans, et rappelle que le contrat ne peut être reconduit que par une décision expresse de l'assemblée générale. Ce point est développé dans l'article sur la durée du mandat de syndic.
Les rubriques 3 et 4 reprennent les deux voies de résiliation pour inexécution suffisamment grave prévues à l'article 18 de la loi : à l'initiative du conseil syndical, avec vote de l'assemblée et effet au plus tôt un jour franc après la séance, ou à l'initiative du syndic, qui convoque une assemblée dans un délai d'au moins deux mois après sa notification.
La rubrique 5 traite de la désignation à l'issue du contrat, avec la possibilité d'une fin anticipée sans indemnité lorsque l'assemblée se tient dans les trois mois précédant le terme, et rappelle la mise en concurrence de l'article 21.
La rubrique 6 porte sur la fiche synthétique de l'article 8-2, mise à jour chaque année, et sur l'accès du conseil syndical aux pièces. En cas de retard de transmission au-delà d'un mois, une pénalité journalière est déduite de la rémunération forfaitaire. Le décret n° 2020-1229 du 7 octobre 2020 en fixe le montant à 15 euros par jour de retard.
La rubrique 7 : forfait et prestations particulières
La rubrique 7.1 décrit le forfait. Il couvre toutes les prestations sauf celles de l'annexe 2, et le contrat précise :
- le nombre de visites de l'immeuble et de réunions avec le conseil syndical comprises ;
- la durée et la plage horaire de l'assemblée générale annuelle incluse ;
- les prestations optionnelles que les parties peuvent intégrer au forfait, comme des assemblées ou réunions supplémentaires ;
- les prestations dont l'assemblée peut dispenser le syndic, comme l'accès en ligne sécurisé aux documents ;
- le montant annuel hors taxes et toutes taxes comprises, les modalités de paiement, et la facturation au coût horaire en cas de dépassement de la plage prévue.
La rubrique 7.2 encadre les prestations particulières : rémunération au temps passé sur la base d'un coût horaire, ou tarif forfaitaire convenu. Elle les regroupe par catégorie (réunions supplémentaires, règlement de copropriété, sinistres, travaux, litiges, autres prestations). Leur détail figure dans l'article sur les honoraires de syndic.
Les dernières rubriques
La rubrique 8 vise le syndic non professionnel : remboursement des frais exposés, puis, le cas échéant, forfait annuel, coût horaire ou autre modalité convenue.
La rubrique 9 liste les frais imputables au seul copropriétaire concerné, conformément à l'article 10-1 de la loi : frais de recouvrement, frais et honoraires liés à la mutation d'un lot (dont l'état daté, plafonné à 380 euros TTC), frais de délivrance de certains documents sur support papier, et frais d'une assemblée réunie à la demande d'un copropriétaire.
La rubrique 10 prévoit que la désignation d'un administrateur provisoire met fin au contrat de plein droit, sans indemnité. La rubrique 11 organise la reddition des comptes, et la rubrique 12 attribue la compétence au tribunal du lieu de situation de l'immeuble.
Une annexe au contrat liste, de façon non exhaustive, les prestations comprises dans le forfait : préparation et tenue de l'assemblée générale, relations avec le conseil syndical, comptabilité et comptes bancaires, comptes des copropriétaires, gestion administrative et entretien, assurances, gestion du personnel.
Les modifications récentes
Le contrat type a été modifié à plusieurs reprises depuis 2015. Les annexes 1 et 2 ont été modifiées en dernier lieu par le décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025, en vigueur depuis le 25 décembre 2025. Il ajoute aux prestations particulières la constitution, le suivi et la gestion de l'emprunt souscrit au nom du syndicat en application du III de l'article 26-4 de la loi. Selon ses dispositions transitoires, ces règles s'appliquent aux contrats conclus après son entrée en vigueur ; un contrat en cours ne peut intégrer cette prestation que par avenant. La comparaison de plusieurs projets établis sur ce modèle est abordée dans l'article sur la mise en concurrence du syndic.
Sources
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, version en vigueur (articles 10-1, 18, 18-1 A et 21)
- Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, version en vigueur (articles 11, 28, 29, annexes 1 et 2)
- Décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières
- Service-public.fr : Syndic de copropriété
- Service-public.fr : Faut-il un état daté pour vendre un logement dans une copropriété ?
