Depuis le 1er janvier 2026, le diagnostic de performance énergétique collectif est exigé dans toutes les copropriétés d'habitation de métropole dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013. L'obligation figure à l'article L. 126-31 du code de la construction et de l'habitation. Elle a été généralisée par l'article 158 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, dite Climat et résilience.
Les immeubles concernés
L'article L. 126-31 vise les bâtiments d'habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013.
Avant la loi Climat et résilience, le DPE collectif ne concernait que les bâtiments équipés d'une installation collective de chauffage ou de refroidissement. Parmi eux, les copropriétés à usage principal d'habitation de 50 lots ou plus dont le permis de construire avait été déposé avant le 1er juin 2001 relevaient d'un audit énergétique. La loi de 2021 a supprimé cette distinction : toutes les copropriétés visées relèvent désormais du DPE collectif.
Un calendrier en trois étapes, désormais achevé
| Immeubles | Obligation applicable depuis le |
|---|---|
| Monopropriétés et copropriétés de plus de 200 lots | 1er janvier 2024 |
| Copropriétés de 50 à 200 lots | 1er janvier 2025 |
| Copropriétés de 50 lots au plus | 1er janvier 2026 |
| Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion, Mayotte | 1er janvier 2028 |
Les lots pris en compte sont ceux à usage de logements, de bureaux ou de commerces. Service-public.fr et l'ANIL décrivent la tranche de 2025 comme allant « de 50 à 200 lots » et celle de 2026 comme « au plus 50 lots ». Le chevauchement à 50 lots n'a plus d'effet pratique, les deux échéances étant passées.
Au 5 novembre 2026, le registre national compte 22 182 copropriétés de 200 lots et plus et 626 141 copropriétés de moins de 200 lots, sur un total de 648 323. Ces tranches portent sur le nombre total de lots, annexes comprises. Le registre ne recense pas les DPE réalisés : il ne permet pas de savoir quelles copropriétés ont rempli l'obligation.
Durée de validité et renouvellement
Le DPE collectif est renouvelé ou mis à jour tous les dix ans. Une exception existe : le renouvellement n'est pas exigé si un diagnostic réalisé après le 1er juillet 2021 a classé le bâtiment en A, B ou C.
Les DPE réalisés avant la réforme de juillet 2021 ont perdu leur validité. Selon Service-public.fr, ceux établis entre 2013 et 2017 étaient valables jusqu'au 31 décembre 2022, et ceux établis entre 2018 et le 30 juin 2021 jusqu'au 31 décembre 2024. Une copropriété qui s'appuie sur un ancien diagnostic n'est donc pas à jour.
La rédaction de l'article L. 126-31 a été modifiée en dernier lieu par la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique. La version en vigueur au 5 novembre 2026 conserve le seuil du permis antérieur au 1er janvier 2013, le renouvellement décennal et l'exception des classes A, B et C.
La décision en assemblée générale
Le syndic inscrit à l'ordre du jour la réalisation du DPE collectif et le choix du diagnostiqueur. Le vote a lieu à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, celle des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.
Le diagnostiqueur doit être indépendant, certifié par un organisme accrédité par le Cofrac et assuré en responsabilité civile professionnelle. Il remet son rapport au syndic et le transmet à l'ADEME. Service-public.fr cite, d'après l'ADEME, un coût compris entre 1 000 et 5 000 euros selon l'immeuble.
Une fois le diagnostic réalisé, l'article 24-4 de la loi de 1965 impose au syndic d'inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée suivante la question d'un plan de travaux d'économies d'énergie ou d'un contrat de performance énergétique. Cette question n'est pas posée lorsqu'un projet de plan pluriannuel de travaux prévoyant de tels travaux est déjà inscrit à l'ordre du jour.
Le lien avec le plan pluriannuel de travaux
Le DPE collectif est l'une des bases du projet de plan pluriannuel de travaux, qui s'appuie sur l'analyse du bâti, sur le DPE et, s'il existe, sur le diagnostic technique global. Dans la plupart des immeubles, les deux démarches se suivent ou sont confiées au même bureau d'études. Le calendrier du plan est présenté dans notre article dédié.
Ce que la loi prévoit en l'absence de DPE
Service-public.fr indique qu'aucune sanction spécifique n'est prévue lorsque la question a été débattue en assemblée. La responsabilité du syndicat peut en revanche être engagée si un copropriétaire subit un préjudice lié au mauvais classement énergétique des parties communes.
Pour les diagnostiqueurs, le marché des copropriétés de moins de 50 lots reste le plus large en nombre d'immeubles. L'âge du parc, présenté dans notre étude sur l'âge des immeubles en copropriété, donne une idée de la part des immeubles construits avant 2013.
Ces informations décrivent le cadre légal général et ne constituent pas un avis sur un immeuble particulier.
Sources
- Code de la construction et de l'habitation, article L. 126-31, version en vigueur (Légifrance)
- Diagnostic de performance énergétique collectif (Service-public.fr)
- Loi Climat et résilience, numéro spécial Habitat Actualité, août 2021 (ANIL, PDF)
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, articles 24 et 24-4 (Légifrance)
