Depuis le 1er janvier 2025, toutes les copropriétés d'habitation dont l'immeuble a plus de quinze ans doivent faire établir un projet de plan pluriannuel de travaux, souvent abrégé PPPT. L'obligation a été créée par l'article 171 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, dite Climat et résilience. Elle figure à l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965.
Les immeubles concernés
Le projet de plan est obligatoire dans les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation, à l'expiration d'un délai de quinze ans à compter de la réception des travaux de construction. Un immeuble réceptionné en 2012 y sera soumis à partir de 2027 ; un immeuble des années 1970 l'est depuis l'entrée en vigueur du dispositif pour sa taille.
Les immeubles entièrement affectés à un autre usage que l'habitation, comme les copropriétés de bureaux, ne sont pas visés.
Un calendrier en trois étapes
L'obligation est entrée en vigueur progressivement, selon le nombre de lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces. Les caves et les parkings ne sont pas comptés.
| Nombre de lots principaux | Obligation applicable depuis le |
|---|---|
| Plus de 200 | 1er janvier 2023 |
| De 51 à 200 | 1er janvier 2024 |
| 50 au plus | 1er janvier 2025 |
Ces dates figurent au VI de l'article 171 de la loi Climat et résilience. Depuis 2025, la distinction par taille n'a plus d'effet pratique : toutes les copropriétés de plus de quinze ans sont concernées.
Le registre national des copropriétés compte, au 5 novembre 2026, 22 182 copropriétés de 200 lots et plus, 129 788 de 50 à 199 lots, 277 450 de 11 à 49 lots et 218 903 de 2 à 10 lots. Ces tranches portent sur le nombre total de lots, annexes comprises, et ne recoupent pas exactement les seuils légaux. Le registre ne recense pas les plans de travaux réalisés.
Ce que contient le projet de plan
Le projet s'appuie sur une analyse du bâti et des équipements de l'immeuble, sur le diagnostic de performance énergétique et, le cas échéant, sur le diagnostic technique global. Il comprend :
- la liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, à la réalisation d'économies d'énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre ;
- une estimation du niveau de performance énergétique que ces travaux permettraient d'atteindre ;
- une estimation sommaire du coût des travaux et leur hiérarchisation ;
- une proposition d'échéancier pour les travaux à réaliser dans les dix ans.
Il est établi par une personne disposant des compétences et des garanties fixées par le décret n° 2022-663 du 25 avril 2022 : elle doit être indépendante du syndic et des fournisseurs, et assurée en responsabilité civile professionnelle. En pratique, il s'agit d'un bureau d'études, d'un architecte ou d'un thermicien. Le plan est actualisé tous les dix ans.
La dispense par le diagnostic technique global
Le syndicat est dispensé d'établir un projet de plan lorsqu'un diagnostic technique global ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix ans. Selon l'ANIL, la dispense vaut pour la durée de validité du diagnostic.
Trois votes successifs en assemblée
La procédure fait intervenir l'assemblée générale à trois reprises.
D'abord, le syndic inscrit à l'ordre du jour les modalités d'élaboration du projet : choix du prestataire, budget. Ce vote se fait à la majorité de l'article 24, celle des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.
Ensuite, le projet est présenté à la première assemblée qui suit son élaboration. S'il fait apparaître des travaux dans les dix ans, le syndic inscrit la question de son adoption, totale ou partielle, qui relève de la majorité de l'article 25, celle de tous les copropriétaires. L'assemblée peut aussi le rejeter. Le plan adopté devient le PPT.
Enfin, chaque assemblée appelée à approuver les comptes revient sur le sujet : soit l'adoption du projet s'il ne l'a pas été, soit la mise en œuvre de l'échéancier. Chaque opération de travaux fait l'objet de son propre vote, avec son financement et les honoraires du syndic.
Les liens avec le fonds de travaux et le carnet d'entretien
L'adoption d'un plan modifie le montant minimal du fonds de travaux : la cotisation annuelle ne peut alors être inférieure ni à 2,5 % du montant des travaux prévus, ni à 5 % du budget prévisionnel. Le détail figure dans notre article sur le fonds de travaux.
Les travaux du plan et leur échéancier sont intégrés au carnet d'entretien de l'immeuble. Lors de la vente d'un lot, le plan adopté, ou à défaut le projet, est remis à l'acquéreur.
Le pouvoir de l'administration
Dans le cadre de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles (titre Ier du livre V du code de la construction et de l'habitation), l'autorité administrative peut demander à tout moment au syndic le plan adopté. Sans transmission dans le mois qui suit la notification, ou si le plan ne prescrit manifestement pas les travaux nécessaires à la sécurité des occupants, elle peut élaborer ou actualiser le projet d'office, aux frais du syndicat. Le syndic convoque alors une assemblée pour se prononcer sur ce projet.
Pour les bureaux d'études, les diagnostiqueurs et les entreprises de travaux, le calendrier des assemblées compte autant que la loi : les votes ont lieu pour la plupart à l'assemblée annuelle qui approuve les comptes. Le DPE collectif, qui alimente le projet de plan, suit son propre calendrier, détaillé dans notre article sur le DPE collectif.
Ce panorama expose le régime légal et ne remplace pas l'analyse de la situation d'un immeuble donné.
