La durée des fonctions du syndic ne peut pas dépasser trois ans. La règle figure à l'article 28 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, dans sa version en vigueur depuis le 4 juillet 2020. Le même article précise que l'assemblée générale peut désigner à nouveau le même syndic, pour des durées identiques. Un mandat peut donc être plus court (un an, dix-huit mois, deux ans) mais jamais plus long.
Trois ans au maximum, renouvelable par un nouveau vote
Le plafond de trois ans s'applique aux syndics professionnels comme aux syndics non professionnels. L'article 28 prévoit une exception, renvoyant au code de la construction et de l'habitation, pour certaines copropriétés issues de la vente de logements sociaux. L'article 18-1 AA de la loi en prévoit une autre : dans un immeuble à destination totale autre que d'habitation dont tous les copropriétaires sont des personnes morales, l'assemblée peut, à la majorité de l'article 25, convenir avec le syndic d'une autre durée de mandat.
Le renouvellement n'a rien d'automatique. L'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (partie VI) prévoit que le contrat de syndic est conclu pour une durée déterminée et qu'il est approuvé par une décision expresse de l'assemblée générale. Le contrat type annexé au décret de 1967 reprend la même idée : le contrat ne peut être reconduit que par une décision expresse de l'AG. Une clause de tacite reconduction n'a donc pas sa place dans un contrat de syndic.
La désignation, comme le renouvellement, se vote à la majorité de l'article 25 de la loi, c'est-à-dire la majorité des voix de tous les copropriétaires. Si cette majorité n'est pas atteinte mais que le projet recueille au moins un tiers de ces voix, l'article 25-1 permet un second vote immédiat à la majorité de l'article 24 (voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance).
Des dates écrites dans le contrat
L'article 29 du décret de 1967 impose que le contrat de mandat fixe sa durée, ses dates calendaires de prise d'effet et d'échéance, ainsi que les éléments de rémunération du syndic. Le contrat type (rubrique 2) contient les mêmes champs. C'est cette date d'échéance qui sert de repère pour tout le calendrier du renouvellement ou du changement de syndic.
Un an seulement quand le syndic a participé à la construction
L'article 28 prévoit un plafond réduit à une année pendant les délais de l'article 1792-4-1 du code civil, c'est-à-dire la période de la garantie décennale. Cette limite joue lorsque le syndic, son conjoint, son partenaire de PACS, son concubin, ses commettants ou employeurs, ses préposés, ses parents ou alliés jusqu'au deuxième degré ont participé à la construction de l'immeuble, directement ou indirectement, à quelque titre que ce soit. L'objectif est d'éviter qu'un syndic lié au promoteur gère seul la période pendant laquelle les désordres de construction peuvent être réclamés.
Le syndic provisoire d'une copropriété neuve
Dans un immeuble neuf, un syndic est souvent désigné avant la première assemblée, par le règlement de copropriété ou par le promoteur. L'article 17 de la loi de 1965 précise que ce syndic provisoire ne peut être maintenu que par une décision de l'assemblée, après une mise en concurrence préalable de plusieurs contrats. Service-public.fr indique qu'il est désigné pour un an au plus et qu'il convoque la première assemblée dans ce délai ; l'article 17 de la loi ne fixe pas lui-même de durée. Lorsque ce syndic est lié au promoteur ou aux constructeurs, le plafond d'un an de l'article 28 du décret s'applique.
Les cas particuliers du syndic bénévole et du syndic coopératif
Le syndic non professionnel est soumis au même plafond de trois ans. L'article 17-2 de la loi ajoute une condition : seul un copropriétaire d'un ou plusieurs lots de la copropriété peut exercer cette fonction. S'il perd la qualité de copropriétaire, par exemple en vendant son dernier lot, son mandat devient caduc trois mois après cet événement. Pendant ce délai, il doit convoquer une assemblée pour désigner un successeur.
Dans un syndicat coopératif, le syndic est élu par le conseil syndical parmi ses membres et préside ce conseil (article 17-1 de la loi). Ses fonctions de syndic sont liées à son mandat de membre du conseil syndical. Les différences entre ces formes sont détaillées dans l'article sur les syndics bénévole, coopératif et professionnel.
Sortir avant le terme
Deux mécanismes permettent de mettre fin au contrat avant son échéance, tous deux prévus à l'article 18 de la loi.
Le premier (partie VII) concerne le non-renouvellement. Si l'une des parties ne souhaite pas conclure un nouveau contrat avec l'autre, l'assemblée qui désigne le nouveau syndic peut fixer une date de fin anticipée, sans indemnité, à condition de se tenir dans les trois mois qui précèdent le terme du contrat. Lorsque c'est le syndic qui ne souhaite pas poursuivre, il en informe le conseil syndical au plus tard trois mois avant cette assemblée. Le nouveau contrat prend effet au plus tôt un jour franc après l'AG.
Le second (partie VIII) est la résiliation pour inexécution suffisamment grave. Elle peut venir du conseil syndical, qui demande l'inscription de la question à l'ordre du jour en précisant les manquements, ou du syndic, qui notifie sa décision au président du conseil syndical et convoque une assemblée dans un délai d'au moins deux mois.
Le détail des étapes, de la mise en concurrence au vote, figure dans l'article Changer de syndic : le calendrier.
Des échéances concentrées sur quelques mois
L'article 14-1 de la loi impose de réunir l'assemblée qui vote le budget dans les six mois suivant la fin de l'exercice. Comme beaucoup d'exercices suivent l'année civile, une grande partie des AG se tient avant le 30 juin, et les mandats votés à ces assemblées arrivent à échéance à la même période les années suivantes. Dans le fichier du registre national du 5 novembre 2026, 233 097 mandats arrivent à terme dans les douze mois, avec un pic marqué en juin, puis en décembre et en septembre. Ce phénomène est analysé dans l'article sur la saisonnalité des fins de mandat.
Pour un cas particulier, il faut aussi se reporter au règlement de copropriété, qui ne peut pas déroger aux dispositions impératives de la loi, et consulter un professionnel du droit.
