La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 distingue le syndic professionnel, qui exerce cette activité à titre habituel et rémunéré, et le syndic non professionnel. Ce dernier prend deux formes : le syndic bénévole, désigné par l'assemblée générale parmi les copropriétaires, et le syndic coopératif, élu par le conseil syndical. Dans le registre national, au 5 novembre 2026, 320 902 copropriétés déclarent un syndic professionnel et 45 120 un syndic bénévole, tandis que 282 301 n'ont pas renseigné le type de syndic.
Ce qui est commun aux trois formes
Plusieurs règles valent quel que soit le statut du syndic. La durée des fonctions ne peut excéder trois ans, ramenée à un an pendant le délai de la garantie décennale si le syndic a participé à la construction de l'immeuble (article 28 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967). Le syndic peut être désigné de nouveau, et le contrat est approuvé par une décision expresse de l'assemblée (article 18, VI de la loi). Le syndic exécute les décisions de l'assemblée et administre l'immeuble selon les missions de l'article 18 de la loi. Il ouvre un compte bancaire séparé au nom du syndicat, à défaut de quoi son mandat est nul trois mois après sa désignation (article 18, II). Il immatricule le syndicat au registre national et tient ses données à jour (articles L. 711-4 et R. 711-10 du code de la construction et de l'habitation).
Le syndic professionnel
Service-public.fr résume les conditions d'exercice : une carte professionnelle portant la mention « syndic de copropriété », délivrée par la chambre de commerce et d'industrie, une garantie financière qui protège les fonds de la copropriété, et une assurance de responsabilité civile professionnelle.
Le syndic professionnel signe un contrat conforme au contrat type de l'article 18-1 A de la loi, présenté dans l'article sur le contrat type de syndic. Sa rémunération est forfaitaire pour la gestion courante, avec des compléments limités aux prestations particulières listées par décret. Il doit aussi proposer un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés de la copropriété, sauf décision contraire de l'assemblée prise à la majorité de l'article 25 (article 18, I).
Avant l'assemblée appelée à désigner un syndic professionnel, le conseil syndical met en concurrence plusieurs projets de contrat, accompagnés de la fiche d'information (article 21 de la loi). L'assemblée peut l'en dispenser à la majorité de l'article 25. La mise en concurrence n'est pas obligatoire en l'absence de conseil syndical, et son omission n'entraîne pas à elle seule l'irrégularité de la désignation.
Le syndic bénévole
L'article 17-2 de la loi réserve la fonction de syndic non professionnel à un copropriétaire d'un ou plusieurs lots dans la copropriété qu'il gère. S'il cesse d'être copropriétaire, son mandat devient caduc trois mois plus tard. Dans ce délai, il doit convoquer une assemblée générale et inscrire à l'ordre du jour la désignation d'un nouveau syndic. Il est désigné à la majorité de l'article 25 et n'a pas besoin de carte professionnelle.
Un syndic bénévole peut être rémunéré. Dans ce cas, le contrat type s'impose à lui comme au professionnel. S'il ne perçoit que le remboursement de ses frais, les règles de l'article 18-1 A ne s'appliquent pas (IV de cet article) et il peut choisir de suivre ou non le contrat type. Le contrat type comporte d'ailleurs une rubrique 8 consacrée au syndic non professionnel : remboursement des frais, puis forfait annuel, coût horaire ou autres modalités. Service-public.fr recommande à tout syndic non professionnel de souscrire une assurance de responsabilité civile, sans que la loi l'impose.
Le syndic coopératif
Dans un syndicat coopératif, régi par l'article 17-1 de la loi, le conseil syndical est obligatoire. Le syndic est élu par les membres du conseil syndical, parmi eux, et il préside de plein droit ce conseil. Le conseil peut élire un vice-président qui supplée le syndic en cas d'empêchement. L'assemblée générale désigne un ou plusieurs contrôleurs des comptes, personnes physiques ou morales.
L'adoption ou l'abandon de la forme coopérative se décide à la majorité de l'article 25, avec le second vote de l'article 25-1 si besoin. Service-public.fr précise que le règlement de copropriété ne doit pas interdire cette forme et que le mandat du syndic coopératif prend fin avec son mandat de membre du conseil syndical.
Les petites copropriétés disposent d'une variante. Lorsqu'un syndicat relevant de l'article 41-8 (au plus cinq lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, ou budget prévisionnel moyen inférieur à 15 000 euros) adopte la forme coopérative sans conseil syndical, l'article 41-11 prévoit que l'assemblée élit le syndic parmi ses membres, à la majorité de l'article 25, et peut désigner un copropriétaire pour le suppléer. Elle désigne aussi une ou plusieurs personnes chargées du contrôle des comptes. Ce régime est détaillé dans l'article sur les petites copropriétés.
Tableau comparatif
| Professionnel | Bénévole | Coopératif | |
|---|---|---|---|
| Qui peut l'exercer | Titulaire de la carte « syndic de copropriété » | Copropriétaire de l'immeuble | Membre du conseil syndical (copropriétaire) |
| Qui le désigne | Assemblée générale (article 25) | Assemblée générale (article 25) | Conseil syndical, parmi ses membres |
| Contrat type | Obligatoire | Obligatoire s'il est rémunéré | Obligatoire s'il est rémunéré |
| Mise en concurrence préalable (article 21) | Oui, sauf dispense ou absence de conseil syndical | Non visée par le texte | Non visée par le texte |
| Durée maximale | 3 ans | 3 ans | Liée au mandat au conseil syndical, dans la limite de l'article 28 |
Ce que le statut change pour les interlocuteurs de la copropriété
Pour un fournisseur ou un prestataire, le statut du syndic modifie surtout la forme des échanges. Un cabinet professionnel centralise souvent plusieurs centaines d'immeubles et dispose de procédures internes de consultation. Un syndic bénévole gère en général un seul immeuble, sur son temps personnel. La répartition des immeubles entre ces formes de gestion est analysée dans l'article Qui gère les copropriétés françaises.
Pour un cas particulier, il faut aussi se reporter au règlement de copropriété, qui ne peut pas déroger aux dispositions impératives de la loi, et consulter un professionnel du droit.
Sources
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, version en vigueur (articles 17-1, 17-2, 18, 18-1 A, 21, 25, 41-8 et 41-11)
- Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, article 28
- Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, version en vigueur (annexe 1, contrat type)
- Service-public.fr : Syndic de copropriété
- Service-public.fr : À quoi sert l'immatriculation des copropriétés ?
