La rémunération d'un syndic se compose d'un forfait annuel pour la gestion courante et, le cas échéant, de compléments pour des prestations particulières. Le principe est posé par l'article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : la rémunération des prestations courantes est forfaitaire, et une rémunération complémentaire n'est possible que pour des prestations particulières définies par décret en Conseil d'État. Cette liste figure en annexe 2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 et elle est limitative.
Le forfait couvre tout ce qui n'est pas listé
Le contrat type (rubrique 7.1.1) prévoit que le forfait couvre toutes les prestations du syndic, à l'exception de celles qui figurent dans l'annexe 2. La logique est donc inversée par rapport à une facturation à l'acte : ce qui n'est pas expressément listé comme prestation particulière est réputé inclus.
Le contrat précise ce que le forfait comprend en nombre et en durée : visites de l'immeuble, réunions avec le conseil syndical, durée et plage horaire de l'assemblée générale annuelle. Si l'assemblée dépasse la plage horaire prévue, le dépassement est facturé sur la base du coût horaire fixé au contrat. Les frais d'affranchissement sont remboursés à part. Le montant du forfait est indiqué hors taxes et toutes taxes comprises, avec ses modalités de paiement (d'avance ou à terme échu).
Certaines prestations optionnelles peuvent être intégrées au forfait si les parties le décident, par exemple des assemblées générales ou des réunions supplémentaires. Ce choix se fait à la signature et se compare d'une offre à l'autre lors de la mise en concurrence.
La liste limitative des prestations particulières
L'annexe 2 du décret de 1967 regroupe les prestations particulières en six catégories :
- Réunions et visites supplémentaires : assemblées générales supplémentaires et dépassements d'horaire, réunions supplémentaires avec le conseil syndical, visites supplémentaires de l'immeuble.
- Règlement de copropriété et état descriptif de division : établissement ou modification, et publication.
- Sinistres : déplacements sur place, mesures conservatoires, assistance aux mesures d'expertise, suivi du dossier auprès de l'assureur.
- Travaux et études techniques : ceux mentionnés à l'article 44 du décret de 1967.
- Litiges et contentieux : mises en demeure, constitution du dossier transmis à l'avocat ou au commissaire de justice, suivi.
- Autres prestations : acquisition ou cession de parties communes, reprise de comptabilité, réunions de structures secondaires, emprunts, subventions, immatriculation initiale, liquidation.
Le contrat type (rubrique 7.2.1) prévoit deux modes de rémunération pour ces prestations : au temps passé, sur la base du coût horaire indiqué au contrat, ou par un tarif forfaitaire convenu entre les parties. Pour les sinistres, les sommes versées par l'assureur au titre de la rémunération du syndic viennent en déduction.
Les honoraires sur travaux
Le III de l'article 18-1 A permet au syndic de percevoir des honoraires spécifiques pour certains travaux votés par l'assemblée générale. Ils sont exprimés en pourcentage du montant hors taxes des travaux, à un taux dégressif. Ces honoraires sont votés lors de la même assemblée que les travaux, et à la même majorité. Les travaux concernés sont ceux énumérés à l'article 44 du décret de 1967.
Les conventions hors mission de syndic
Le II de l'article 18-1 A vise un autre cas : les services que le syndic propose en dehors de sa mission. Ils ne figurent pas dans le contrat de syndic et font l'objet d'une convention distincte, soumise à l'autorisation préalable de l'assemblée générale, à la majorité de l'article 24. La même autorisation s'impose lorsque le syndic veut conclure une convention avec une entreprise à laquelle il est lié (liens capitalistiques ou juridiques). À défaut, la convention n'est pas opposable au syndicat.
Les frais imputables à un seul copropriétaire
Certains frais ne sont pas supportés par le syndicat mais par le copropriétaire concerné. L'article 10-1 de la loi et la rubrique 9 du contrat type visent notamment :
- les frais de recouvrement (mise en demeure, relance, inscription d'hypothèque, injonction de payer) ;
- les frais liés à la mutation d'un lot, dont l'état daté, et l'opposition sur le prix de vente ;
- la délivrance de certains documents sur support papier ;
- les frais d'une assemblée réunie à la demande d'un copropriétaire pour ses seules questions.
Le coût de l'état daté est plafonné à 380 euros TTC par le décret n° 2020-153, comme le rappelle service-public.fr. Il est facturé au vendeur.
Pénalités et sanctions côté syndic
La rémunération forfaitaire peut aussi diminuer. Lorsque le syndic tarde plus d'un mois à transmettre au conseil syndical les pièces demandées, ou la fiche synthétique à un copropriétaire, une pénalité de 15 euros par jour de retard est imputée sur son forfait annuel, selon service-public.fr. Le non-respect du contrat type est passible d'une amende administrative d'au plus 3 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale (article 18-1 A).
Ces règles ne s'appliquent pas au syndic qui n'est pas rémunéré (IV de l'article 18-1 A). La structure complète du contrat est présentée dans l'article sur le contrat type de syndic.
Pour un cas particulier, il faut aussi se reporter au règlement de copropriété, qui ne peut pas déroger aux dispositions impératives de la loi, et consulter un professionnel du droit.
Sources
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, version en vigueur (articles 10-1 et 18-1 A)
- Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, version en vigueur (article 44, annexes 1 et 2)
- Décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières
- Service-public.fr : Syndic de copropriété
- Service-public.fr : Faut-il un état daté pour vendre un logement dans une copropriété ?
