Le fonds de travaux est une réserve que le syndicat des copropriétaires constitue chaque année pour financer les travaux futurs. Créé par la loi ALUR, il a été profondément remanié par la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, dite Climat et résilience, qui l'a déplacé à l'article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 et l'a lié au plan pluriannuel de travaux.
Quels immeubles, à partir de quand
Le fonds de travaux concerne les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation. Le syndicat doit le constituer au terme d'une période de dix ans à compter de la réception des travaux de construction de l'immeuble. Avant la loi Climat et résilience, ce délai était de cinq ans.
La loi de 2021 a aussi supprimé une dispense. Auparavant, les copropriétés de moins de dix lots pouvaient décider à l'unanimité de ne pas constituer de fonds. Cette possibilité a disparu : le fonds s'impose désormais quel que soit le nombre de lots.
Le nouveau régime est entré en vigueur selon un calendrier échelonné, le même que celui du plan pluriannuel de travaux, prévu au VI de l'article 171 de la loi Climat et résilience :
| Nombre de lots (logements, bureaux, commerces) | Entrée en vigueur |
|---|---|
| Plus de 200 | 1er janvier 2023 |
| De 51 à 200 | 1er janvier 2024 |
| 50 au plus | 1er janvier 2025 |
Toutes les copropriétés relèvent donc aujourd'hui des mêmes règles.
Le montant minimal de la cotisation
La cotisation annuelle est obligatoire. Elle est appelée selon les mêmes modalités que les provisions du budget prévisionnel, et chaque copropriétaire y contribue selon sa quote-part de charges. Son montant minimal dépend de l'existence d'un plan pluriannuel de travaux adopté :
- si un plan a été adopté, la cotisation ne peut être inférieure ni à 2,5 % du montant des travaux prévus au plan, ni à 5 % du budget prévisionnel ;
- en l'absence de plan adopté, elle ne peut être inférieure à 5 % du budget prévisionnel.
Dans les deux cas, l'assemblée peut voter un montant supérieur à la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25). Service-public.fr rappelle que le montant de la cotisation est voté chaque année, alors que l'ouverture du compte n'est votée qu'une fois.
Un exemple : une copropriété dont le budget prévisionnel est de 60 000 euros et dont le plan adopté prévoit 400 000 euros de travaux sur dix ans doit cotiser au moins 10 000 euros par an (2,5 % de 400 000), puisque ce montant dépasse 3 000 euros (5 % de 60 000).
Quand les cotisations peuvent être suspendues
L'assemblée générale se prononce sur la suspension des cotisations lorsque le montant du fonds excède celui du budget prévisionnel. Si un plan pluriannuel a été adopté, le fonds doit aussi dépasser 50 % du montant des travaux prévus. La suspension n'est pas automatique : c'est une question que le syndic inscrit à l'ordre du jour.
Un compte séparé, au nom du syndicat
Les sommes sont versées sur un compte bancaire séparé et rémunéré, ouvert au nom du syndicat, en application de l'article 18 de la loi. Les intérêts sont acquis au syndicat. Service-public.fr précise que l'ouverture de ce compte fait partie du forfait du syndic. Lors d'un changement de syndic, ce compte est transmis comme le reste de la trésorerie, selon les délais décrits dans notre article sur la passation entre syndics.
À quoi le fonds peut servir
L'article 14-2-1 limite l'usage du fonds à quatre catégories de dépenses :
- l'élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux et, le cas échéant, du diagnostic technique global ;
- les travaux prévus au plan pluriannuel adopté ;
- les travaux décidés par le syndic en cas d'urgence ;
- les travaux de sauvegarde de l'immeuble, de préservation de la santé et de la sécurité des occupants et d'économies d'énergie non prévus au plan.
L'affectation des sommes à une dépense est votée à la même majorité que la dépense elle-même, en tenant compte des parties communes spéciales et des clés de répartition. Le fonds ne finance pas l'entretien courant, qui relève du budget prévisionnel.
Les sommes restent au syndicat en cas de vente
Les cotisations sont attachées aux lots et deviennent définitivement la propriété du syndicat. Le vendeur ne les récupère pas. Service-public.fr indique que l'acte de vente peut prévoir que l'acquéreur verse au vendeur une somme équivalente, qui s'ajoute alors au prix.
Ce que le fonds signale aux entreprises de travaux
Pour une entreprise de travaux ou un maître d'œuvre, le montant du fonds donne une indication sur la capacité d'un syndicat à engager un chantier sans appel de fonds exceptionnel. Ce montant figure dans la fiche synthétique de la copropriété. Le registre national des copropriétés, lui, ne publie ni le plan de travaux ni le détail du fonds.
L'ancienneté du parc donne un ordre de grandeur des immeubles concernés : notre étude sur l'âge des immeubles en copropriété en présente la répartition.
Ces règles sont présentées à titre d'information générale et ne valent pas avis sur une copropriété donnée.
