La plupart des copropriétés ont un seul syndicat et un seul syndic. La loi du 10 juillet 1965 prévoit pourtant deux organisations particulières : le syndicat secondaire, pour les ensembles de plusieurs bâtiments (article 27), et la résidence-services, dont le syndicat fournit des services aux résidents (articles 41-1 à 41-7). Les deux figurent au registre national des copropriétés, ce qui permet de les repérer.
Le syndicat secondaire : gérer un bâtiment de façon autonome
Lorsqu'un immeuble comporte plusieurs bâtiments, ou plusieurs entités homogènes susceptibles d'une gestion autonome, les copropriétaires dont les lots composent l'un d'eux peuvent créer un syndicat secondaire. La décision est prise en assemblée spéciale de ces seuls copropriétaires, à la majorité des voix de tous les copropriétaires concernés (article 27).
Le syndicat secondaire a pour objet la gestion, l'entretien et l'amélioration interne du ou des bâtiments concernés, sous réserve des droits que le règlement de copropriété reconnaît aux autres copropriétaires. Son objet peut être étendu avec l'accord de l'assemblée générale du syndicat principal, à la majorité de l'article 24. Il a la personnalité civile et fonctionne dans les conditions de la loi de 1965, avec sa propre assemblée, son propre budget et son propre syndic.
Le syndicat principal subsiste. Il conserve la gestion des éléments communs à l'ensemble : voiries, espaces verts, réseaux, équipements partagés. Un même ensemble peut donc avoir un syndic principal et plusieurs syndics secondaires, qui ne sont pas forcément le même cabinet.
Comptes, représentation et recouvrement
Une réponse ministérielle publiée en 2017 rappelle que le syndicat secondaire fonctionne en tout point comme un syndicat principal. Il doit donc disposer de son propre compte bancaire séparé. La même réponse rappelle que l'assemblée du syndicat secondaire peut, à la majorité de l'article 25, mandater pour un an le président de son conseil syndical afin de représenter les copropriétaires à l'assemblée du syndicat principal. Pour les questions relevant de la majorité de l'article 24, ce mandat emporte délégation de vote de tous les copropriétaires du bâtiment. Pour les autres majorités, le président ne vote que s'il dispose d'une délibération préalable de l'assemblée secondaire sur la question.
L'article 27 prévoit aussi que le syndicat secondaire est représenté au conseil syndical du syndicat principal, lorsqu'il en existe un.
Sortir de l'ensemble : l'article 28
L'article 28 va plus loin que le syndicat secondaire. Lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol est possible, il permet à un ou plusieurs bâtiments de se retirer du syndicat initial pour constituer une propriété séparée ou un syndicat distinct. L'assemblée générale du syndicat initial statue à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Les syndicats issus de la division peuvent ensuite se regrouper dans une union de syndicats pour gérer les équipements communs. Le syndicat secondaire reste rattaché au principal ; le retrait, lui, crée une copropriété autonome.
La résidence-services : des services fournis par le syndicat
L'article 41-1 permet au règlement de copropriété d'étendre l'objet du syndicat à la fourniture de services spécifiques aux résidents, notamment de restauration, de surveillance, d'aide ou de loisirs. Ce sont en pratique les résidences pour seniors construites sous le régime de la copropriété. Le statut de la copropriété est en revanche incompatible avec les services de soins ou d'aide et d'accompagnement exclusivement liés à la personne, qui relèvent d'établissements et de services agréés (article 41-1).
La loi distingue deux catégories de services. Les services non individualisables bénéficient par nature à l'ensemble des occupants, et leurs charges sont réparties entre tous les copropriétaires. Les services individualisables sont rendus par des prestataires aux résidents qui les demandent. Ils peuvent être fournis dans des parties communes mises à la disposition d'un prestataire par une convention de prêt à titre gratuit, d'une durée de cinq ans au plus, renouvelable (article 41-3).
Le choix des prestataires et le rôle du conseil syndical
Dans une résidence-services, le conseil syndical est obligatoire (article 41-6). L'assemblée générale choisit les prestataires à la majorité de l'article 25, sur proposition du conseil syndical, et vote distinctement sur la convention conclue avec chacun (article 41-4). L'assemblée peut aussi déléguer au conseil syndical une partie de la gestion courante des services.
Le syndic et certains de ses proches, jusqu'au troisième degré, ne peuvent pas être prestataires de services de la résidence (article 41-6). La règle écarte les conflits d'intérêts entre la gestion de l'immeuble et la fourniture des services.
La création ou la suppression d'un service non individualisable relève de la majorité de l'article 26. Si l'équilibre financier d'un ou de plusieurs services est gravement compromis, et après que l'assemblée générale s'est prononcée, des copropriétaires représentant au moins 15 % des voix peuvent saisir le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, pour obtenir la suspension ou la suppression de ces services (article 41-1). Un conseil des résidents, consultatif, réunit les occupants avant l'assemblée générale (article 41-7).
Les repérer dans le registre
Le registre national d'immatriculation des copropriétés contient trois champs utiles, d'après son dictionnaire des données publié sur data.gouv.fr :
- la nature du syndicat, principal ou secondaire, au sens de l'article 27 ;
- pour un syndicat secondaire, le numéro d'immatriculation du syndicat principal, champ facultatif ;
- l'indication « résidence-service » au sens de l'article 41-1, renseignée par oui ou non.
Ces champs sont déclaratifs et parfois laissés vides, comme l'explique notre article sur la fiabilité du registre. Ils permettent toutefois à un fournisseur de comprendre qu'un même ensemble peut compter plusieurs syndicats, donc plusieurs donneurs d'ordre, et plusieurs fins de mandat à des dates différentes.
Ces éléments décrivent le régime légal général ; l'organisation d'un ensemble donné dépend de son règlement de copropriété.
