La loi du 10 juillet 1965 contient depuis le 1er juin 2020 une section consacrée aux petites copropriétés, aux articles 41-8 à 41-12. Elle a été créée par l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019. Une section voisine, aux articles 41-13 et suivants, traite des copropriétés à deux copropriétaires. Ces régimes allègent le fonctionnement interne, mais ne dispensent ni de syndic, ni d'immatriculation, ni des obligations techniques récentes.
Deux critères alternatifs
Selon l'article 41-8, le régime s'applique au syndicat qui remplit l'une des deux conditions suivantes :
- il comporte au plus cinq lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces ;
- son budget prévisionnel moyen sur trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 euros.
Le décompte des lots ne retient que les lots principaux. Une copropriété de quatre appartements avec quatre caves et quatre parkings compte douze lots au règlement, mais seulement quatre au sens de l'article 41-8. Le second critère, budgétaire, peut faire entrer dans le régime des immeubles plus grands, aux charges modestes.
Le registre des copropriétés donne un ordre de grandeur. Au 5 novembre 2026, il recense 218 903 copropriétés de 2 à 10 lots sur 648 323. Cette tranche est calculée sur le nombre total de lots, annexes comprises : elle ne coïncide pas avec le seuil légal. La répartition complète figure dans notre étude sur la taille des copropriétés en France.
Pas d'obligation de conseil syndical
L'article 41-9 dispense ces syndicats de constituer un conseil syndical, par dérogation à l'article 21. Dans un immeuble de quatre copropriétaires, l'organe de contrôle se confond souvent avec l'assemblée elle-même. Rien n'empêche toutefois d'en désigner un.
Une comptabilité simplifiée
En principe, l'article 14-3 impose au syndicat une comptabilité d'engagement, selon des règles comptables propres. L'article 41-10 permet aux petites copropriétés de ne pas tenir de comptabilité en partie double. Leurs engagements peuvent être constatés en fin d'exercice seulement. Le budget prévisionnel et l'approbation des comptes restent dus chaque année.
Des décisions à l'unanimité sans assemblée
L'article 41-12 permet de prendre des décisions à l'unanimité des voix des copropriétaires, par une consultation écrite, sans convoquer d'assemblée générale. Les copropriétaires peuvent aussi être consultés lors d'une réunion. Le syndic organise la consultation, de sa propre initiative ou à la demande d'un copropriétaire. Lorsqu'elle est écrite, la décision est formalisée au terme du délai fixé par le syndic pour répondre. Elle n'est valable que si tous les copropriétaires ont exprimé leur vote (article 42-3 du décret du 17 mars 1967).
Deux décisions sont exclues de ce mode de vote : le vote du budget prévisionnel et l'approbation des comptes. Elles restent prises en assemblée générale. L'unanimité est exigeante : un seul copropriétaire qui ne répond pas ou qui s'oppose renvoie la question en assemblée.
Le syndicat coopératif sans conseil syndical
Beaucoup de petites copropriétés sont gérées par un syndic non professionnel. L'article 41-11 adapte la forme coopérative à l'absence de conseil syndical : l'assemblée désigne le syndic parmi ses membres, à la majorité de l'article 25, et peut désigner un syndic suppléant. Elle nomme aussi un ou plusieurs contrôleurs des comptes, copropriétaires ou personnes qualifiées extérieures. En cas d'empêchement du syndic, ou de défaillance mettant en péril la conservation de l'immeuble, la santé ou la sécurité des occupants, chaque copropriétaire peut convoquer une assemblée générale extraordinaire. Celle-ci désigne un nouveau syndic ou prend les décisions nécessaires. Les différents modes de gestion sont comparés dans notre article sur le syndic bénévole, coopératif ou professionnel.
Le cas des copropriétés à deux copropriétaires
Les articles 41-13 et suivants visent le syndicat qui ne compte que deux copropriétaires, quelle que soit sa taille. Le copropriétaire qui détient plus de la moitié des voix peut prendre seul certaines décisions, et chacun peut prendre les mesures conservatoires nécessaires. Les décisions prises hors assemblée doivent être notifiées à l'autre copropriétaire, et peuvent être contestées dans un délai de deux mois. Ce régime est distinct de celui des petites copropriétés, même si les deux se recoupent souvent.
Ce qui n'est pas allégé
Plusieurs obligations s'appliquent aux petites copropriétés comme aux autres :
- l'immatriculation au registre national et sa mise à jour annuelle, détaillées dans notre article sur les obligations liées au registre ;
- la désignation d'un syndic, professionnel ou non ;
- le fonds de travaux, obligatoire dix ans après la réception de l'immeuble, depuis que la loi Climat et résilience a supprimé la dispense que les copropriétés de moins de dix lots pouvaient voter à l'unanimité ;
- le projet de plan pluriannuel de travaux, exigible depuis le 1er janvier 2025 pour les copropriétés de 50 lots au plus dont l'immeuble a plus de quinze ans ;
- le DPE collectif, exigible depuis le 1er janvier 2026 pour les copropriétés de 50 lots au plus dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 (1er janvier 2028 en outre-mer).
Pour une très petite copropriété, ces obligations techniques pèsent proportionnellement plus lourd que les formalités de gestion allégées par l'ordonnance de 2019.
Ces règles décrivent le cadre légal général ; leur application à un immeuble précis dépend de son règlement et de sa situation.
Sources
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, articles 14-3, 21, 41-8 à 41-19 (Légifrance)
- Loi Climat et résilience, numéro spécial Habitat Actualité, août 2021 (ANIL, PDF)
- Plan pluriannuel de travaux mis en place dans les copropriétés (Service-public.fr)
- Diagnostic de performance énergétique collectif (Service-public.fr)
